100坪の土地を相続して、相続税を払う6ヶ月後までの間に、どのように土地活用をすればよいか悩むことがありますよね。

 

土地の活用をするには、法規制と市場ニーズを勘案して、同じ100坪の土地であってもエリアにより利用できる用途が異なります。

 

土地の大きさと規制によって土地活用はある程度決まってしまいますが、規制内容を理解して、検討すれば、数ある活用方法の中から最適な土地活用の仕方を見つけることができます。

 

そこで今回は、相続した100坪の土地の活用について種類別に紹介していきます。

 

 

種類別100坪の土地活用の方法

これから100坪の土地活用方法を紹介していきます。

 

駐車場として活用

駐車場を経営するには、自分の土地に車が駐車できるような大きさに、合わせて駐車区画割りをして、区画毎に利用者に貸し出すことです。

 

駐車場経営は大きく分けると、月極駐車場とコインパーキングの2種類の活用方法があり、月極駐車場の場合は、管理を委託する必要があり、業者に募集と管理を委託することが多いです。

 

次にコインパーキングの場合は、業者に土地を貸す方法と、自分自身で投資して駐車場を整備し管理と運営を業者に委託する方法があります。

 

マンションとして活用

マンション建設は、入居者が住みたいと思う魅力的なマンションを建設することが大事です。

 

ところが、マンションはアパートよりも建築コストが割高になるのですが、アパートよりも高い家賃収入と高稼働率が期待できます。

 

周囲の賃貸ニーズを勘案してマンション建設を検討してください。

 

マンション経営の魅力は、高い収益性と大きな節税効果が期待できる点で、更地と比べたら、住宅の敷地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になり、相続税の節税効果も大きいです。

 

デメリットは、初期投資が必要なことで、向いている地域は、駅から徒歩圏のエリアで、地価が高く中高層の建物が多いエリアになります。

 

アパートとして活用

アパートは、所有する土地に賃貸アパートを建設して、一般の入居者に賃貸することで家賃収入を得る方法です。

 

アパート経営は、様々な土地に対応できるので、土地活用の中では最も手軽にはじめることができます。

 

相続税対策目的の土地活用では検討すべき方法の一つです。投資額も、数千万円からと多額の投資が必要にはなりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしなければ相続税圧縮効果が薄くなってしまいます。

 

自分自身の資産に合わせた、適切な規模の投資をすることで相続税対策に有効な土地活用ができると思います。

 

利回りは、エリアにより家賃が大きく異なるので一概にはいえませんが、概ね5%から15%程度の利回りが期待されます。

 

一戸建てとして活用

-戸建て建ての賃貸住宅経営を説明しますと、土地付き戸建て住宅を賃貸として賃貸として貸す方法になります。

 

戸建て住宅を貸すのに向いている人は、アパートやマンションの経営に向いている人と同じですが、もともと戸建て建っている土地を相続した人にも向いています。

 

土地の借地権価格や借家権価格も考慮できるので相続税対策にもなります。

 

ガレージハウスとして活用

ガレージハウスは住宅扱いになり、居住する部分が50%以上を占めるので1種低層住居専用地域でも建設ができます。

 

さらに、節税対策として利用できますので、基本的には住宅のため、倉庫や駐車場では受けることができない、土地固定資産税の減免と、不動産取得税の控除等の節税対策が、アパートやマンションと同じく受けることが可能です。

 

建物の評価額はアパートマンションと比較すると、1階が車庫部分で、ガレージになるため壁が少なく、アパートやマンションと比較して建物の評価額が低くなります。

 

ローンも、アパートローンが適用され、事業ローンではなく条件の良いアパートローンの適用を受けることができます。

 

ガレージハウスに向いている土地は

  • 駅から少し距離が離れている
  • バスが不便である
  • 日当たりが悪い土地
  • 周囲が少し騒がしい環境である
  • アパートやマンションのように高い建設費を掛けて建設しても入居者の状況が不安

という理由で活用をあきらめている土地には、ガレージハウスが向いていると思います。

 

 

100坪の土地活用時の注意点

100坪の土地を活用する方法を紹介してきましたが、どのように活用すればいいのかですが、土地活用で、最初に注意することは土地の用途地域の確認です。

 

まず相続の対象となった100坪の土地がどの用途地域にあるのかを確認します。用途地域を確認したら、その他に規制があるか確認します。
地区計画や高度地区等、建物の用途や高さを規制する法律があるので、確認することが必要になります。

 

他に注意しておくことは、前面道路の幅員で、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を容積率と呼ばれますが、この容積率は、前面道路の幅員によって制限を受けることになるからです。

 

用途地域ごとに容積率が指定されているので用途を決める前に確認しなければ、建物を建てる計画を練り直すことになるからです。

 

注意点は相談する建設会社や不動産会社が詳しく調べてくれるので確認して下さい。

 

まとめ

ここまで、相続した100坪の土地をどのように活用するのが良いのかを事例と注意点を紹介してきました。

 

相続した100坪の広さの土地を、有効に活用するには、住居系の土地活用が多くなる傾向にあります。

 

ですが、相続した自分の土地に合う活用方法を注意点も参考にして検討していただき、相続税の支払いまでに土地の活用方法を決めて下さい。